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La nuda proprietà e l'usufrutto: aspetti generali

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La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna il diritto reale di godimento del bene; l'usufrutto, invece, è il diritto di un soggetto di godere di un bene di proprietà di un altro: due situazioni giuridiche complementari e speculari.



La nuda proprietà è un caso di proprietà privata, che di solito riguarda immobili adibiti a uso di abitazione (ma non solo), alla quale non si accompagna il diritto reale di godimento del bene a cui si riferisce; l'usufrutto, invece, è il diritto di un soggetto, l'usufruttuario, di godere di un bene di proprietà di un altro, il nudo proprietario. Vediamo più nel dettaglio.

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La nuda proprietà: che cos'è?

La nuda proprietà di un immobile, come anticipato, è un diritto di proprietà di un bene sul quale esiste contemporaneamente il diritto di un'altra persona ad utilizzarlo. La nuda proprietà dunque si differenzia dalla piena proprietà, in cui invece il potere di disposizione e di utilizzo fanno capo ad un unico soggetto.
Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà dell'immobile, oppure darla in garanzia ipotecaria: i diritti dell'usufruttuario continueranno in ogni caso ad esistere.

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che cos'è l'usufrutto?

L'usufrutto appartiene alla categoria dei diritti reali su cosa altrui: è il diritto che riguarda un bene di cui un altro è proprietario. L'usufruttuario può utilizzare il bene come meglio crede, ovvero può sfruttare l'immobile a proprio vantaggio e ricavarne i relativi guadagni; ad esempio può affittare l'immobile e godere dei profitti del canone di locazione. Esiste, però, un importante vincolo che l'usufruttuario deve rispettare: mantenere la destinazione economica del bene. Ovviamente, non essendo proprietario, non può effettuare alcuna vendita dell'immobile.
L'usufrutto si estingue alla morte dell'usufruttuario: l’usufruttuario non può cedere l'usufrutto ai propri eredi. Esso quindi non cade in successione né può essere oggetto di testamento; nel caso in cui l'usufruttuario sia una persona giuridica, l'usufrutto non può durare più di 30 anni. Quando l'usufrutto cessa di esistere, avviene il consolidamento con la nuda proprietà: in tal modo si ristabilisce la piena proprietà dell'immobile.

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Quali sono i diritti e doveri di ognuno?

Il nudo proprietario ha tra le sue prerogative:

  • il diritto di vendere la nuda proprietà;
  • il dovere di provvedere alla straordinaria manutenzione;
  • deve pagare le imposte e i pesi che gravano sulla proprietà;
  • il diritto su eventuali tesori ritrovati nella proprietà.

L'usufruttuario, invece:

  • può godere dell'immobile, senza mutarne la destinazione economica;
  • può fare suoi i frutti naturali e civili;
  • può concedere in locazione il bene a terzi (o allo stesso nudo proprietario);
  • può aggiungere beni o costruzioni;
  • deve realizzare un inventario finale e iniziale;
  • deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
  • deve pagare le spese per l'ordinaria amministrazione e manutenzione del bene;
  • deve pagare imposte, canoni, e altri pesi che gravano sul reddito.

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