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Esistono diversi tipi di contratti di affitto e in base a ciò è necessario determinare quello più adatto alle proprie esigenze. È fondamentale informarsi sulla durata, il rinnovo e il recesso previsti per ogni caso: ecco le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali.

Il contratto di locazione si conclude quando una parte, detta locatore, concede in godimento a un’altra parte, il conduttore o il locatario (detto anche inquilino), un bene immobile con l'impegno di versare periodicamente un corrispettivo, detto canone di locazione e a restituire la casa nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e secondo le tempistiche stabilite nel contratto.

La scelta di concedere o prendere un'abitazione in affitto è importante e spesso condiziona le scelte future: per questo motivo è bene conoscere in anticipo le tipologie di contratti di locazione e, di conseguenza, quello che comportano, per poter scegliere la forma più adatta alle proprie esigenze. È importante, quindi, sapere come sono disciplinate, quali sono gli obblighi e i doveri delle parti e gli effetti della stipula.

Quali sono le tipologie di contratto disponibili?

Esistono 5 tipologie di contratti di locazione:

• Contratto ordinario a canone libero (4+4)
• Contratto ad uso transitorio
• Contratto transitorio per studenti
• Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (3+2)
• Contratto di comodato d’uso

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Che cos'è il Contratto ordinario a canone libero (4+4)?

Nella pratica è una tipologia di contratto usata molto di frequente. A canone libero significa che le parti possono in autonomia stabilire l’ammontare del canone dovuto. Al contrario, sono determinati dalla legge gli elementi che riguardano:

• La durata del contratto
• Le modalità di rinnovo
• Le modalità di recesso

La durata minima contrattuale prevista è di 4 anni e la durata è rinnovabile per altri 4 anni in automatico. Una volta trascorsi i primi 4 anni se il locatore non invia la lettera di disdetta 6 mesi prima della scadenza contrattuale, il contratto viene rinnovato automaticamente per altri 4 anni, mentre qualora il locatore non sia interessato alla proroga del contratto, potrà inviare lettera di disdetta 6 mesi prima della scadenza, solo nel caso in cui ricorrano i motivi tassativamente indicati dalla legge, i cosiddetti motivi di necessità.

Qualora invece siano trascorsi gli 8 anni, il contratto può essere rinnovato con un nuovo contratto o tacitamente rinnovato con le stesse condizioni del precedente, a meno che una delle due parti non abbia intenzione di recedere il contratto, in questo caso è necessario inviare una lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza.

Il canone di locazione a canone libero non si può stipulare per tutti gli immobili, sono esclusi:

• Gli immobili di pregio;
• Le case popolari;
• Le case vacanza aventi uso transitorio;
• Gli immobili che non possono essere definiti come abitazioni (cantine, garage, capannoni).

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Che cos'è il Contratto ad uso transitorio?

L’elemento caratterizzante di questa tipologia di contratto è la transitorietà: infatti il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile temporaneamente e per finalità non turistiche; al contratto di locazione deve essere necessariamente allegata un'idonea documentazione che faccia esplicito riferimento all'esigenza transitoria.

La durata del contratto è stabilita dalla legge e deve essere non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Il contratto, inoltre, deve prevedere che, qualora vengano meno le esigenze di transitorietà, esso possa trasformarsi in contratto a canone libero con durata di 4 anni, prorogabile automaticamente in un ulteriore quadriennio.

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Che cos'è il Contratto transitorio per studenti?

Questa tipologia di contratto è considerata come una sottocategoria dei contratti di locazione ad uso transitorio. È un contratto che può essere stipulato nei Comuni che sono sedi universitarie, quindi i canoni di locazione sono vincolati ad accordi locali. Lo studente deve dimostrare la sua condizione di studente fuori sede e quindi dimostrare, attraverso idonea documentazione, che frequenta un corso di laurea in un'università fuori sede, ovvero in un comune diverso da quello di residenza.

L'inquilino può essere singolo o può trattarsi di un gruppo di studenti che condividono la stessa casa, per la durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Il deposito cauzionale non può essere superiore a 3 mensilità ed è vietato sublocare l'immobile. Il locatore può godere di benefici fiscali, ma anche la famiglia dello studente fuori sede può beneficiare della detrazione Irpef sugli affitti universitari.
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Che cos'è il Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (3+2)?

Il contratto di locazione a canone concordato prevede che abbia una durata pari a 3+2 anni e l’importo è di solito più basso rispetto a quello di mercato, in quanto viene calcolato in base ad accordi definiti in sede locale e in base ad accordi stipulati tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Si prendono in considerazione delle tabelle che prevedono parametri, caratteristiche e qualità dell’immobile locato. Questo elemento ha come scopo quello di venire incontro alle esigenze degli inquilini e allo stesso tempo dei proprietari, in quanto questi ultimi potranno beneficiare di incentivi fiscali quali:

• abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef
• detrazione forfettaria del 5%
• nella dichiarazione si inserirà soltanto il 49,5% del canone annuale
• sconto del 30% sull’imposta di registro (divisa tra locatore e inquilino).

Passato il triennio, il locatore può comunicare all'inquilino, secondo le modalità previste per il contratto di locazione a canone libero, la volontà di non rinnovare il contratto. Al termine dei successivi 2 anni entrambe le parti potranno, per qualunque motivo, inviare la lettera di disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Invece, superati i tre anni, sono possibili diversi accordi tra le parti.

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Che cos'è il Contratto di comodato d’uso?

Con questo tipo di contratto l'immobile è consegnato dal locatore ad un'altra persona affinchè lo utilizzi  per un periodo di tempo determinato e in forma gratuita.

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