Il Blog di Know How

Soluzioni per imprese e privati
Blog / Contratti di locazione: 5 tipologie tra cui scegliere

Contratti di locazione: 5 tipologie tra cui scegliere

Contratti di locazione: 5 tipologie tra cui scegliere

Esistono diversi tipi di contratti di affitto e in base a ciò è necessario determinare quello più adatto alle proprie esigenze. È fondamentale informarsi sulla durata, il rinnovo e il recesso previsti per ogni caso: ecco le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali.



Il contratto di locazione si conclude quando una parte, detta locatore, concede in godimento a un’altra parte, il conduttore o il locatario (detto anche inquilino), un bene immobile con l'impegno di versare periodicamente un corrispettivo, detto canone di locazione e a restituire la casa nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e secondo le tempistiche stabilite nel contratto.

La scelta di concedere o prendere un'abitazione in affitto è importante e spesso condiziona le scelte future: per questo motivo è bene conoscere in anticipo le tipologie di contratti di locazione e, di conseguenza, quello che comportano, per poter scegliere la forma più adatta alle proprie esigenze. È importante, quindi, sapere come sono disciplinate, quali sono gli obblighi e i doveri delle parti e gli effetti della stipula.

Quali sono le tipologie di contratto disponibili?

Esistono 5 tipologie di contratti di locazione:

  • Contratto ordinario a canone libero (4+4)
  • Contratto ad uso transitorio
  • Contratto transitorio per studenti
  • Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (3+2)
  • Contratto di comodato d’uso

Che cos'è il Contratto ordinario a canone libero (4+4)?

Nella pratica è una tipologia di contratto usata molto di frequente. A canone libero significa che le parti possono in autonomia stabilire l’ammontare del canone dovuto. Al contrario, sono determinati dalla legge gli elementi che riguardano:

  • La durata del contratto
  • Le modalità di rinnovo
  • Le modalità di recesso

La durata minima contrattuale prevista è di 4 anni e la durata è rinnovabile per altri 4 anni in automatico. Una volta trascorsi i primi 4 anni se il locatore non invia la lettera di disdetta 6 mesi prima della scadenza contrattuale, il contratto viene rinnovato automaticamente per altri 4 anni, mentre qualora il locatore non sia interessato alla proroga del contratto, potrà inviare lettera di disdetta 6 mesi prima della scadenza, solo nel caso in cui ricorrano i motivi tassativamente indicati dalla legge, i cosiddetti motivi di necessità.

Qualora invece siano trascorsi gli 8 anni, il contratto può essere rinnovato con un nuovo contratto o tacitamente rinnovato con le stesse condizioni del precedente, a meno che una delle due parti non abbia intenzione di recedere il contratto, in questo caso è necessario inviare una lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza.

Il canone di locazione a canone libero non si può stipulare per tutti gli immobili, sono esclusi:

  • Gli immobili di pregio;
  • Le case popolari;
  • Le case vacanza aventi uso transitorio;
  • Gli immobili che non possono essere definiti come abitazioni (cantine, garage, capannoni).

Che cos'è il Contratto ad uso transitorio?

L’elemento caratterizzante di questa tipologia di contratto è la transitorietà: infatti il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile temporaneamente e per finalità non turistiche; al contratto di locazione deve essere necessariamente allegata un'idonea documentazione che faccia esplicito riferimento all'esigenza transitoria.

La durata del contratto è stabilita dalla legge e deve essere non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Il contratto, inoltre, deve prevedere che, qualora vengano meno le esigenze di transitorietà, esso possa trasformarsi in contratto a canone libero con durata di 4 anni, prorogabile automaticamente in un ulteriore quadriennio.

Che cos'è il Contratto transitorio per studenti?

Questa tipologia di contratto è considerata come una sottocategoria dei contratti di locazione ad uso transitorio. È un contratto che può essere stipulato nei Comuni che sono sedi universitarie, quindi i canoni di locazione sono vincolati ad accordi locali. Lo studente deve dimostrare la sua condizione di studente fuori sede e quindi dimostrare, attraverso idonea documentazione, che frequenta un corso di laurea in un'università fuori sede, ovvero in un comune diverso da quello di residenza.

L'inquilino può essere singolo o può trattarsi di un gruppo di studenti che condividono la stessa casa, per la durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Il deposito cauzionale non può essere superiore a 3 mensilità ed è vietato sublocare l'immobile. Il locatore può godere di benefici fiscali, ma anche la famiglia dello studente fuori sede può beneficiare della detrazione Irpef sugli affitti universitari.

Che cos'è il Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (3+2)?

Il contratto di locazione a canone concordato prevede che abbia una durata pari a 3+2 anni e l’importo è di solito più basso rispetto a quello di mercato, in quanto viene calcolato in base ad accordi definiti in sede locale e in base ad accordi stipulati tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Si prendono in considerazione delle tabelle che prevedono parametri, caratteristiche e qualità dell’immobile locato. Questo elemento ha come scopo quello di venire incontro alle esigenze degli inquilini e allo stesso tempo dei proprietari, in quanto questi ultimi potranno beneficiare di incentivi fiscali quali:

  • abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef
  • detrazione forfettaria del 5%
  • nella dichiarazione si inserirà soltanto il 49,5% del canone annuale
  • sconto del 30% sull’imposta di registro (divisa tra locatore e inquilino).

Passato il triennio, il locatore può comunicare all'inquilino, secondo le modalità previste per il contratto di locazione a canone libero, la volontà di non rinnovare il contratto. Al termine dei successivi 2 anni entrambe le parti potranno, per qualunque motivo, inviare la lettera di disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Invece, superati i tre anni, sono possibili diversi accordi tra le parti.

Che cos'è il Contratto di comodato d’uso?

Con questo tipo di contratto l'immobile è consegnato dal locatore ad un'altra persona affinchè lo utilizzi  per un periodo di tempo determinato e in forma gratuita.

Hai altro da chiedere?

Se desideri altre informazioni o un chiarimento sull'argomento di questo articolo, clicca su FAI LA TUA DOMANDA per inviare un tuo quesito. Non è richiesta alcuna registrazione. Riceverai la tua risposta, personalizzata, direttamente nella casella di posta.





L'autore
  • user-avatar.png

    Know How è un progetto di innovazione della consulenza, a favore di imprese e cittadini, che coinvolge professionisti dell’area legale ed economica. Il progetto è nato dalla mente del suo fondatore, Vincenzo Ciulla, e della sua società di consulenza: Korion. Il nostro motto è diventato: 100% esitate, perché questa è la percentuale reale delle domande che oggi ricevono una risposta, anche se preferiamo parlare di soluzioni. La sfida per il futuro è ingrandire la community, generare più interazione, fare più informazione e coinvolgere sempre più professionisti, ma solo coloro che credono in quello che facciamo.