Contratti di locazione: che cosa è la clausola Covid?

Per cercare di arginare i problemi sui canoni di locazione in caso di pandemia, una soluzione potrebbe arrivare dall'aggiunta di una clausola Covid. Di cosa si tratta? E quali benefici può portare al locatore e al locatario? Si può applicare anche alle locazioni commerciali? Cos'è l'hardship?

La difficile situazione economica determinatasi con la pandemia da Covid-19 ha messo in luce l’esigenza di ripensare i contratti di locazione. Che si tratti di un’attività commerciale o di un privato, l’affitto è una spesa che continua a gravare sulle casse, nonostante vi sia il blocco delle attività lavorative. Oggi non esistono strumenti legislativi che tutelano situazioni come queste, infatti si rimanda sempre a provvedimenti di emergenza che non sempre riescono a risolvere positivamente la situazione. Una valida opzione potrebbe essere quella di prevedere nel contratto tra le parti una clausola di salvaguardia, che per praticità chiameremo clausola Covid.

Che cos’è la clausola Covid?

Si tratta di una clausola di salvaguardia il cui scopo è la tutela del locatario, ovvero colui che prende in affitto un immobile, da eventuali situazioni non piacevoli che si potrebbero creare a causa della pandemia. Questi può essere sia un privato in cerca di un’abitazione, sia un imprenditore che vuole avviare un'attività.

Cosa permette di ottenere? 

La clausola covid consente di rinegoziare, sospendere o ridurre il canone qualora avvenga un evento di forza maggiore, previsto o meno, come ad esempio la chiusura forzata contro la diffusione del virus.

Che cos’è l’hardship? 

È un altro modo di definire la clausola Covid, o più comunemente si potrebbe parlare di “clausola di forza maggiore. Lo scopo resta sempre lo stesso: proteggere le parti da situazioni di incertezza o rischio, ovvero quelle contingenze di forza maggiore che possono avvenire al di fuori della volontà delle parti.

Perché nasce la clausola Covid?

Ad oggi, la clausola Covid viene prevista nel contesto dei cambi improvvisi causati dalle misure di contrasto alla pandemia che vengono frequentemente varate di settimana in settimana in risposta all'evolversi dell’emergenza sanitaria 

Quando va inserita la clausola?

La clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto facendo presente il rischio per sé (cioè per la propria attività) di subire le restrizioni imposte da un DPCM. Fatto ciò, si può richiedere dunque l’inserimento della clausola nel contratto.

Che succede se il mio contratto è già in corso?

In caso di contratto in corso, la situazione si complica. Con i contratti pre-marzo 2020, non c’è una situazione di riferimento precedente e dunque è raro che ci sia una clausola di salvaguardia. Ciò significa un’assenza di tutela per i contratti stipulati prima della pandemia. In tal caso, le due parti possono incontrarsi e cercare una mediazione. In ambito normativo, la situazione è complessa poiché non c’è un quadro univoco, infatti alcune sentenze hanno fatto valere l’evento di forza maggiore, ma molte altre hanno rigettato la richiesta. Quindi per i contratti pre-Covid, si deve cercare un accordo con il proprietario rinegoziando e mediando.

Quali sono le differenze nel caso di locazione commerciale? 

Nessuna. I contratti commerciali hanno generalmente durata superiore a quelli a scopo abitativo e riguardano cifre maggiori. È dunque necessario che i contratti di locazione commerciale prevedano una clausola specifica adattata al caso sulla base delle attività, delle conseguenze di una possibile chiusura e delle misure da prendere nel caso. Per un ristorante, ad oggi è fondamentale inserire una clausola di forza maggiore per potersi tutelare in caso di chiusure imposte dalle misure anti-contagio. Dato che le restrizioni imposte dai DPCM sono diverse, è bene stipulare una clausola che permetta una rinegoziazione flessibile sulla base della situazione.

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