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La cedolare secca è il regime di tassazione agevolato sugli affitti: dal 2019 può essere utilizzato anche per le locazioni di immobili commerciali. La cedolare secca si calcola applicando aliquote fisse, al posto della classica tassazione secondo gli scaglioni IRPEF. Scopri tutti i dettagli.

Affittare una casa o un locale commerciale rappresenta per alcuni un modo per arrotondare e guadagnare qualche soldino per mantenere gli stessi immobili di cui si è proprietari; altri, più fortunati e con disponibilità di diversi immobili, vivono proprio di questo, gestendo il patrimonio immobiliare di loro proprietà. Come tutto ciò che genera reddito, anche sui guadagni derivanti dagli affitti bisogna pagare le tasse. Si hanno due opzioni:

• la classica tassazione dei redditi a "scaglioni", con le aliquote IRPEF progressive;
• la "cedolare secca", una tassazione forfettaria dei canoni di locazione tramite un'aliquota fissa.

In quest'articolo vogliamo di approfondire quanto previsto dalla tassazione secondo la cedolare secca: come funziona la tassazione agevolata degli affitti? Quale aliquote vengono applicate? Ecco tutte le risposte.

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Cedolare secca, che cos'è?

Come accennato prima, la cedolare secca è un sistema di tassazione agevolato dei redditi derivanti dagli affitti: il canone corrisposto dall'affittuario, anzichè essere sottoposto alle aliquote ordinarie IRPEF, che vanno dal 23% al 43%, viene assoggettato a quest'imposta sostitutiva. Il proprietario di un'immobile può applicare la cedolare secca scegliendo una delle due aliquote previste (al 10% o al 21%), nel rispetto di alcune regole e requisiti. La cedolare secca è una libera scelta e non si applica automaticamente; dal 2019 la Legge di Bilancio ha previsto la possibilità di assoggettare a cedolare secca anche i redditi derivanti dagli affitti dei locali commerciali.

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Cedolare secca, quale aliquota scegliere?

Come già evidenziato, il sistema di tassazione agevolato della cedolare secca prevede due aliquote differenti: una al 10% e una al 21%. Quale scegliere? Per applicare correttamente l'aliquota prevista è bene sapere che:

• la cedolare secca al 10% è prevista per i contratti d'affitto a canone concordato in quei Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, Comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia), per i contratti d'affitto agli studenti universitari, per gli affitti transitori e nei comuni in cui si sono verificate calamità naturali .
• la cedolare secca al 21% è prevista, invece, per i contratti d'affitto a canone libero.

L'opzione può essere esercitata per gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) affittate ad uso abitativo e per le relative pertinenze, come ad esempio box o garage, locate congiuntamente all'abitazione. La Legge di Bilancio 2019 ha esteso la possibilità di beneficiare della tassazione a cedolare secca anche per gli affitti commerciali, purchè i locali appartengano alla categoria catastale C1 e con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

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Cedolare secca, quali vantaggi?

Quali sono dunque i vantaggi derivanti dalla cedolare secca? Innanzitutto, coloro che scelgono di opzionare questo regime di vantaggio non devono versare, al momento della registrazione del contratto, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Inoltre, il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l'obbligo di comunicarlo preventivamente all'inquilino tramite raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento, e quindi l'aumento, del canone, anche se previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. I vantaggi dunque, sono anche per gli inquilini che non vedono aumentare l'affitto per l'intera durata del contratto. Per i contratti d'affitto di durata inferiore a trenta giorni in un anno (i cosiddetti "affitti brevi") e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all'aggiornamento del canone, non è necessario inviare all'inquilino alcuna comunicazione. Di contro, scegliendo la cedolare secca, lo "svantaggio" è quello di non poter far valere oneri deducibili e detrazioni previsti invece per i redditi assoggettati a IRPEF.

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Cedolare secca, come pagare?

La cedolare secca si versa secondo le stesse modalità previste per l'IRPEF: in acconto e saldo, tranne che per il primo anno in cui l'acconto non è dovuto in quanto manca la base imponibile di riferimento, cioè l'imposta sostitutiva dovuta per l'anno precedente. L'importo dell'acconto corrisponde al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. L'acconto della cedolare secca 2019 deve essere pagato:

• in un'unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno;
  • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. Per il versamento della cedolare secca con modello F24, vanno utilizzati questi codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

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