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Affitti brevi: tutte le info

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Affittare la propria casa al mare o in montagna per brevi periodi: un modo efficace per mantenere l'immobile e pagarne le spese delle utenze e dei tributi locali. Definizione, adempimenti e fiscalità del cosiddetto "affitto breve".

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Le spese per mantenere le seconde case incidono in maniera considerevole sul budget familiare: ecco perchè molto spesso si decide, nei periodi di alta stagione, di affittare la casa al mare o quella in montagna. È un modo come un altro per mantenere l'immobile, pagare le spese delle utenze e quelle fiscali, nonchè per sostenere piccoli lavori di ordinaria manutenzione. In questi casi non si ricorre ai tradizionali contratti di locazione, ma al c.d. "affitto breve": vediamo meglio di cosa si tratta.

Cos'è l'affitto breve?

Rientrano nell'affitto breve i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. L'Agenzia delle Entrate ha precisato che la locazione breve può prevedere i servizi "strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo" e che, oltre alla fornitura di biancheria e alla pulizia dei locali, si considerano tali anche altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali risultano strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull'ammontare del canone d'affitto. Sono invece esclusi quei servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell'immobile come, ad esempio, la colazione, la messa a disposizione di auto a noleggio o guide turistiche, che non sono compatibili con l'affitto breve, come nel caso dell'attività di bed and breakfast occasionale.

Adempimenti dell'affitto breve

Per l'affitto breve non c'è l'obbligo di registrazione, a meno che i contratti non superino i 30 giorni complessivi nell'anno.
Nel caso in cui si renda necessaria la registrazione del contratto, è necessario utilizzare il modello RLI. La registrazione può avvenire:

  • utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di almeno 10 immobili);
  • richiedendo la registrazione in ufficio: in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;
  • incaricando un intermediario abilitato o un delegato.

Al modello deve essere allegata la copia del contratto d'affitto. Il pagamento delle imposte per la registrazione, ove dovute, avviene contestualmente alla presentazione telematica del modello RLI. In caso di applicazione del regime ordinario Irpef, l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 2% del canone di locazione; sono inoltre dovute le imposte di bollo. Qualora invece il proprietario opti per la cosiddetta "cedolare secca", non sono dovute né l'imposta di registro né le imposte di bollo.

Il regime fiscale

In materia di imposte dirette, nel caso di locazione di unità immobiliari, si applicano alternativamente:

  • il regime ordinario (artt. 37 e 67 del TUIR);
  • il regime opzionale sostitutivo per la locazione di immobili abitativi, la c.d. "cedolare secca".

Se si opta per il regime ordinario il reddito da tassare sarà costituito dal maggiore fra i due seguenti importi:

  • rendita catastale rivalutata del 5%;
  • canone annuo, ridotto del 5%.

La cedolare secca, invece, consiste nell'applicazione di un'imposta fissa (con aliquota del 21% o del 10% rispettivamente per i contratti a canone libero e per quelli a canone concordato), calcolata sulla base imponibile pari al 100% del canone di locazione, sostitutiva dell'Irpef e delle relative addizionali, nonché dell'imposta di registro e di bollo.

 

 

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