Surroga del mutuo: come funziona
Come trasferire il mutuo residuo ad un'altra banca, nel caso in cui non si sia più soddisfatti delle condizioni applicate dal proprio istituto di credito, attraverso lo strumento della surroga o portabilità del mutuo, senza nessun preavviso e senza costi aggiuntivi.
Qualora non si è più soddisfatti delle condizioni applicate al contratto di mutuo dalla propria banca, esiste la possibilità di cambiare istituto di credito per poter modificare durata e tasso.
Questa eventualità è rappresentata dalla cosiddetta "surroga" o "portabilità" del mutuo, prevista dall’articolo 1202 del Codice civile e resa operativa con la legge n. 40/2007, nota anche come Legge Bersani, e successivamente riportata nell’art. 120-quater del D.lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario).
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In cosa consiste la surroga?
La surroga del mutuo è l'istituto con il quale il mutuatario (colui che ha il debito con la banca) trasferisce il proprio mutuo ipotecario dall'istituto di credito originario (surrogato) ad una nuova banca (surrogante) senza il consenso preventivo della banca surrogata e soprattutto senza costi aggiuntivi: infatti, a differenza del mutuo ordinario, è la banca surrogante ad accollarsi gli oneri e le spese notarili.
La nuova banca concede un finanziamento pari alla somma residua del vecchio mutuo, potendo applicare una durata e un tasso diverso, più conveniente per il debitore.
Per quanto riguarda l'ipoteca sull'immobile, essa non viene cancellata, ma si annota a margine dell’iscrizione originaria il nuovo creditore (la banca surrogante).
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Quali altre possibilità di cambiare mutuo esistono?
Ci sono altre possibilità per il debitore di modificare le condizioni contrattuali del proprio mutuo; è bene precisare che però non sono da confondere con la surroga, che risponde esclusivamente ai criteri e alle condizioni suindicate.
Una prima possibilità e quella di rinegoziare il mutuo, cioè chiedere alla propria banca di riformulare alcune condizioni quali la durata, la rata, il tasso, lo spread; la banca, nel timore di perdere il cliente, ha la facoltà di assecondare le richieste del cliente, ma non è assolutamente costretta.
Un'altra opportunità è quella della sostituzione del mutuo: in questo caso si estingue il mutuo originario, con conseguente cancellazione dell'ipoteca e con iscrizione di una nuova ipoteca a favore del nuovo istituto di credito. Questo tipo di operazione comporta l'esborso di tutte le spese di istruttoria per il nuovo mutuo e dei costi notarili per la stipula del nuovo atto.
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