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Cosa succede se per motivi di causa maggiore, ci ritroviamo a non poter più pagare le rate del mutuo? L’unica soluzione è finire nella black list con la casa pignorata oppure ci sono altre strade meno traumatiche?

Stipulare un mutuo per di una casa, di questi tempi, può essere vantaggioso sotto molti punti di vista. In primis i tassi di interesse sono ancora bassi e accessibili a tutti ma soprattutto, ciò che rende questo prestito bancario ancor più conveniente, è la possibilità di usufruire dell’intervento del Fondo di Garanzia nel caso in cui non si possa pagare e si vada incontro a procedure esecutive.

Il Fondo di Garanzia, infatti, interviene nel momento in cui si rischia una procedura esecutiva per indebitamento e, quindi, ne ferma l'iter giudiziario. Si tratta di una misura inserita nella Legge di Bilancio 2020 all’articolo 41 bis. Viene prevista una disciplina circa la rinegoziazione del mutuo nei confronti di soggetti che già sono esposti ad una procedura esecutiva.

La rinegoziazione del mutuo

Nel caso in cui ricorrano specifiche condizioni che vedremo tra poco, è possibile riottenere un nuovo finanziamento da una banca terza. In questo modo è possibile scegliere di rimettersi in pari con le rate rinegoziando il mutuo. Il Fondo di Garanzia interviene come vera e propria assistenza al consumatore.

La legge, inoltre, prevede che anche parenti e affini possano andare in soccorso al debitore. Questi, infatti, possono intervenire nelle fasi di rifinanziamento o rinegoziazione. In via temporanea è stata disposta, però, una disciplina utile per la rinegoziazione del mutuo di tipo eccezionale e irripetibile, valida fino all'emanazione di un decreto regolatore specifico.

In questo articolo andremo ad analizzare tutte le condizioni in cui interviene il fondo e avviene la rinegoziazione, i casi in cui i parenti e gli affini intervengono per tamponare la situazione di inadempienza.

Quali sono le peculiarità del fondo salva casa e come si accede?

Il debitore che si trova in uno stato di indigenza, grazie al fondo chiamato "salva casa" potrà preservare la sua abitazione nel caso di procedura esecutiva immobiliare avviata dalla parte creditrice.

Il consumatore, in questo caso, potrà richiedere un finanziamento o la rinegoziazione del mutuo già acceso. L'operazione da avviare è la surroga dell’ipoteca già in essere presso una banca terza. Il ricavato da tale operazione si ritiene necessario per il pagamento delle rate restanti del mutuo. Il tutto viene svolto in modo da arrivare all’esdebitazione totale del debitore.

Il fondo di garanzia come agisce? Funziona da garante ne caso in cui si richiedano finanziamenti per una cifra stimata di massimo venti miliardi. Viene concessa, però, una cifra pari al 50% della richiesta effettuata.

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Come avviene la rinegoziazione del mutuo?

A questo punto è necessario analizzare le condizioni richieste per la rinegoziazione. Per rendere più semplice la comprensione, divideremo i compiti del debitore da quelli del creditore.

In primo luogo, il debitore dovrà appartenere alla categoria dei consumatori per accedere a tale possibilità. Infatti deve trattarsi di una persona fisica che non svolge attività imprenditoriale, dimostrando che il prestito non è destinato all'attività lavorativa. Per cui il mutuo non potrà assolutamente essere stipulato per finalità commerciali. Viene richiesto, inoltre, che il debitore non abbia a suo carico procedure fallimentari di vario genere.

Il creditore, invece, dovrà essere necessariamente una banca o altro istituto di credito autorizzato a erogare prestiti. Inoltre dovrà essere l’unico creditore interveniente. Nel caso in cui ve ne fossero altri, questi dovranno rinunciare attraverso un atto formale.

Come si procede alla richiesta di rinegoziazione?

Per procedere alla rinegoziazione è necessario presentare un’istanza nel processo di esecuzione, a patto che il debito non superi la cifra di duecentocinquantamila euro. Il termine ultimo da rispettare per tale richiesta, è il 31 dicembre del 2020.

L’importo offerto in questa fase non potrà mai essere inferiore al prezzo stimato per l’asta, solo se questa è stata stabilita, altrimenti il compito di stima sarà del CTU nominato. Se il debito è inferiore alla percentuale del 75% del valore stimato, non si applicherà tale restrizione. Si richiede che la somma da corrispondere sia uguale alla quota capitale e gli interessi applicati.

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La dilazione da concordare

La dilazione prevista per rimborsare il nuovo prestito potrà essere stabilita in base ad un accordo con l’istituto bancario terzo, ricordando che questa non potrà superare mai i trent'anni dalla firma dell’accordo. Bisognerà tener conto dell’età del sottoscrittore per il calcolo delle rate. A queste ultime vengono integrate anche le spese giudiziarie stimate.

A questo punto il giudice dovrà disporre la sospensione del processo esecutivo per sei mesi. In tale periodo il creditore potrà visionare la situazione finanziaria del debitore e il suo reddito. La banca, quindi, potrà essere libera di decidere se accettare o meno l’istanza di rinegoziazione del mutuo. Lo stesso vale per la banca terza che interviene in tale fase. Questa, infatti, potrà decidere in modo del tutto discrezionale, la concessione del prestito o il suo rifiuto.

Cos’è la garanzia a prima richiesta?

La garanzia a prima richiesta è un tipo di assistenza fornita dal Fondo di Garanzia previsto per la prima casa. Nella legge di bilancio si prevede che questa venga disposta per un valore pari al 50% dell’importo previsto per il finanziamento richiesto alla terza banca.

Cosa succede se il debitore non riesce ad ottenere la rinegoziazione?

Si tratta di una situazione straordinaria che può generare problemi a livello processuale. Per cui viene concesso, secondo la legge, l’intervento di parenti e affini che non abbiano procedure esecutive pendenti. Le condizioni richieste per accedere al "soccorso" restano le stesse. Anche loro, quindi, dovranno appartenere alla categoria dei consumatori.

Se il finanziamento viene concesso a parenti e affini, il giudice dovrà decretare il trasferimento dell’immobile agli intervenienti. Emetterà poi un decreto dove il debitore ha diritto di abitazione per cinque anni. Questa condizione viene annotata sui documenti ipotecari. Trascorso tale periodo, il debitore che avrà estinto il debito al parente, potrà richiedere l’accollo della cifra restante del mutuo, liberando i soggetti terzi coinvolti. A questo punto si parlerà di retrocessione della proprietà dal terzo al debitore.

Il beneficio, però, può anche decadere. Ciò accade quando il debitore cambia la sua residenza presso un altro immobile nel periodo su citato.

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