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Donazione di immobili: un problema in caso di vendita della casa

Donazione di immobili: un problema in caso di vendita della casa

La donazione di un immobile a favore di un figlio o di un altro parente stretto è un atto molto diffuso. Tuttavia è bene considerare che sono molte le problematiche che si nascondono dietro questa scelta, che in futuro potrebbero compromettere la vendita dell'immobile.



L’atto di donazione è una procedura notarile con la quale il donante (colui che dona) trasferisce al donatario (ricevente della donazione) un bene di proprietà, senza ricevere in cambio alcun corrispettivo.

È un atto molto richiesto soprattutto per la divisione dei patrimoni familiari, e ha il vantaggio di essere meno costoso dell’atto di vendita.

Nonostante ciò è una procedura altamente sconsigliata dai notai, vediamo il perché.

Problematiche della donazione?

Le problematiche degli atti di donazione non sono una novità, sono sempre esistiti ma solo da una decina di anni alcuni studiosi hanno messo in evidenza le problematiche giudiziarie di questi atti, e la paura ha preso il sopravvento.

Moti infatti sono i notai che consigliano di pensarci bene prima di fare un atto di donazione per le presumibili conseguenze e i futuri rischi possibili, e cercano di proporre per i propri clienti, soluzioni alternative.

La donazione è considerata, a tutti gli effetti, un anticipo della successione ed è interessata per questo da tutti gli inconvenienti della successione "con o senza" testamento.

Le maggiori problematiche dipendono dal fatto che la donazione è un atto impugnabile e revocabile.

La donazione immobiliare: un atto impugnabile?

Come abbiamo anticipato nel precedente paragrafo la donazione è considerata un anticipo sulla quota di successione, e può essere quindi impugnata da eredi legittimari e creditori, solo dopo che il donante muore e mai fin quando è in vita.

La donazione può essere impugnata dagli eredi per:

  • lesione quota di legittima;
  • azione di simulazione;
  • azione di inadempimento.

L’ordinamento giuridico infatti, riserva ai legittimari (figli, coniuge e ascendenti) una quota di legittima che non può essere lesa, nel caso ciò avvenisse, per atti di donazione a favore di altri individui, il legittimario può ricorrere in via giudiziale contro il donatario, e chiedere le legittima della quota di sua spettanza, e anche di reintegrare il bene o della quota capitale, nel testamento.

L’azione di simulazione può subentrare quando il proprietario vende un bene a un soggetto ad un prezzo irrisorio, mai incassato dal venditore. In questo caso gli eredi legittimi potrebbero opporsi e impugnare l’atto di vendita, in quanto rientra in atto di donazione.

L’azione di inadempimento si può verificare nel caso in cui un donante cede il bene a un soggetto, in cambio di sostegno materiale e morale fino alla fine dei suoi giorni, e l’assistenza promessa non è mai stata attuata o se l’atto di donazione è stato richiesto quando il donante era vicino alla morte.

Revoca di una donazione

La donazione può essere revocata dal donante per sopravvenienza dei figli o per ingratitudine grave del donatario, anche a donazione avvenuta con azione giudiziale.

La revoca per ingratitudine può essere richiesta dal donante per atti gravi, come può essere l’ingiuria grave, da parte del donatario, che violi le qualità morali, la dignità e la mancanza di rispetto nei confronti del donante.

Anche l’infedeltà coniugale è contemplata nella revoca per ingratitudine, in quanto lesiva del "patrimonio morale" del donante.

I creditori del donante possono opporsi all’atto di donazione tramite azione revocatoria, qualora ci siano i presupposti e qualora l’atto sia stato lesivo nei loro confronti.

Un’azione revocatoria vittoriosa, dei creditori o del donante, annulla tutti gli effetti della donazione, e comporta la restituzione del bene o l’equivalente in denaro.

Quando un atto di donazione è nullo?

L’atto di donazione, come abbiamo anticipato nel precedente paragrafo, deve avvenire "davanti a un notaio e due testimoni", qualsiasi sia il valore del bene.

Qualsiasi altra forma diversa, renderebbe nullo l’atto di donazione che potrebbe essere impugnato da qualsiasi soggetto, non solo dagli eredi, senza tempi di prescrizione.   

Prescrizioni della revoca di una donazione immobiliare?

L’azione revocatoria e impugnabile dei beni oggetto di atto di donazione, sono soggette a specifici termini di prescrizione, vediamo quali:

  • l’azione revocatoria per "ingratitudine" grave nei confronti del donante, si prescrive in un anno, calcolato dal momento in cui il donante viene a conoscenza "del fatto";
  • l’azione revocatoria per "sopravvenienza dei figli", si prescrive in cinque anni, dalla notizia della sussistenza del figlio, dal giorno della nascita o dal momento del riconoscimento;
  • gli eredi che hanno visto ledere i propri diritti di legittima, possono presentare azione revocatoria nei confronti del donante, entro vent’anni dalla data di donazione;
  • i creditori che vogliano presentare azione revocatoria nei confronti del donante, devono rispettare i termini di prescrizione di cinque anni, calcolati dalla data della donazione.

È molto chiaro quindi che la donazione sia un atto notarile non proprio sicuro e come abbiamo visto sconsigliato dai migliori notai, che preferiscono trovare soluzioni alternative.

Solo dopo vent’anni dall’atto di donazione e in assenza di opposizione degli eredi, potrete godere tranquillamente del bene donato.

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