Acquistare casa: perchè è utile il contratto preliminare?
Nell'acquisto di una casa, si sente spesso parlare di compromesso. Benchè sia la dicitura più diffusa, sarebbe più corretto di contratto preliminare, perchè trattasi a tutti gli effetti di un vero e proprio contratto, con tutti gli effetti di legge per questa tipologia di accordo scritto.
Il contratto preliminare non è altro che un accordo tra venditore e acquirente, i quali si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo atto di compravendita, ammesse tutte le condizioni riportate nel preliminare. Il trasferimento della proprietà sull'immobile, è bene precisare, avverrà esclusivamente con la firma del secondo atto.
Allora perchè si firma un contratto preliminare se il trasferimento di proprietà richiederà un successivo atto? Sostanzialmente per impegnare le parti, in maniera formale, qualora una delle parti o entrambi abbiano bisogno di svolgere altre azioni prima di poter procedere alla vendita, o all'acquisto dell'immobile. Ad esempio il compratore potrebbe avere la necessità di trovare una banca che gli conceda il mutuo. Oppure il venditore di trovare una nuova sistemazione prima di vendere.
Il contratto preliminare è di tale importanza che richiede obbligatoriamente la forma scritta. Questa può essere di tipi: scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. Quest'ultima è la soluzione che si svolge alla presenza di un pubblico ufficiale quale è il Notaio.
Se stai pensando che soltanto l'atto pubblico possa comportare un costo per il contratto preliminare, ti stai sbagliando. Anche nel caso della scrittura privata, infatti, sono previste delle imposte di legge, dal momento che è necessario il suo deposito presso l'Agenzia delle Entrare. Se l'atto viene redatto di fronte al Notaio sarà egli a provvedere per la registrazione entro 30 giorni dalla stipula. Se, invece, si opta per la scrittura privata, la registrazione dovrà avvenire entro 20 giorni dalla stipula. In caso contrario sarà necessario registrarlo pagando delle sanzioni in base la tempo di ritardo.
Leggi anche >>> ACQUISTARE IMMOBILI DAL COSTRUTTORE: LA TAIC, COS'È E COME SI APPLICA
Per la registrazione sono dovute le seguenti tasse:
- L'imposta di registro in misura fissa di 200 euro;
- L'imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe. Se si opta per l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata l'imposta è di 100 euro.
- Se il preliminare prevedere il pagamento di una certa somma - ad esempio a titolo di caparra - si dovrà pagare lo 0,5 della caparra confirmatoria e il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
- il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro);
- la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
Benchè sia necessario pagare delle imposte, la registrazione del contratto preliminare è di assoluta importanza. Infatti se altre azioni dovessero avvenire dopo la firma del compromesso da parte del venditore, l'acquirente potrà far valere i propri diritti al risarcimento del danno.
Leggi anche >>> DONAZIONE IMMOBILIARE, COME FUNZIONA?
L'obbligo di registrazione vi è anche se il contratto è firmato per il tramite dell'agenzia, mentre non è necessario registare l'incarico di vendita affidato all'agenzia stessa.
Ricordiamo, infine, che eventuali proèposte di acquisto e le accettazionui delle stesse non necessitano di alcuna registrazione formale.
Leggi anche >>> Acquistare casa: che cos'è l'ispezione ipotecaria?
Hai altro da chiedere?
Se desideri altre informazioni o un chiarimento sull'argomento di questo articolo, clicca su FAI LA TUA DOMANDA per inviare un tuo quesito. Non è richiesta alcuna registrazione. Riceverai la tua risposta, personalizzata, direttamente nella casella di posta.
Know How è un progetto di innovazione della consulenza, a favore di imprese e cittadini, che coinvolge professionisti dell’area legale ed economica. Il progetto è nato dalla mente del suo fondatore, Vincenzo Ciulla, e della sua società di consulenza: Korion.
Il nostro motto è diventato: 100% esitate, perché questa è la percentuale reale delle domande che oggi ricevono una risposta, anche se preferiamo parlare di soluzioni. La sfida per il futuro è ingrandire la community, generare più interazione, fare più informazione e coinvolgere sempre più professionisti, ma solo coloro che credono in quello che facciamo.