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Permesso di costruire in sanatoria: come mettersi in regola

di Know How

in EDILIZIA
Tempo di lettura: 3 min

Il permesso di costruire è l'autorizzazione con la quale il Comune concede al cittadino di edificare o eseguire lavori di ristrutturazione edilizia. In mancanza totale del permesso di costruire o in casi di difformità, è possibile ottenerlo in sanatoria: vediamo come.

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Il permesso di costruire è il titolo autorizzativo, rilasciato dal Comune, che dà il nulla osta per eseguire lavori di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia: può accadere però che i lavori vengano effettuati in totale mancanza di qualsiasi autorizzazione, oppure senza seguire fedelmente quanto previsto dai progetti presentati. Per poter regolarizzare questi abusi, è necessario dichiararli e metterli in regola; vediamo dunque cos'è il permesso di costruire, quando serve e come fare per ottenerlo in sanatoria.

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Permesso di costruire, che cos'è?

Il permesso di costruire è un titolo abilitativo che viene rilasciato dall'ufficio Tecnico del Comune competente prima dell'inizio dei lavori. Alla domanda del permesso di costruire bisogna allegare un progetto che deve contenere nel dettaglio tutte le opere da realizzare; quanto previsto nel progetto deve rispettare le regole in materia urbanistica ed edilizia, nonché possedere tutti i requisiti strutturali ed antisismici. Una volta inoltrata la richiesta all'Ufficio Tecnico del Comune, viene designato un responsabile del Procedimento, che si occupa di controllare tutta la documentazione ed eventualmente richiedere modifiche o integrazioni. Normalmente per ottenere un permesso di costruire, se non ci sono particolari problemi, è necessario attendere dai 60 ai 120 giorni. Per cominciare i lavori, una volta ottenuto il permesso di costruire, bisogna attendere l'autorizzazione a procedere, sempre da parte del Comune.

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Permesso di costruire, quando serve?

Il permesso di costruire deve essere necessariamente richiesto per:

  • lavori di nuova costruzione;
  • lavori di ristrutturazione urbanistica;
  • lavori di ristrutturazione edilizia che comportano modifiche sostanziali e complessive degli edifici oggetto di intervento e che riguardano la volumetria o la destinazione d'uso.

Ci sono anche molti interventi che non richiedono alcun permesso da parte del Comune: si tratta delle opere edilizie realizzabili in regime di "edilizia libera", tra cui:

  • riparazione, sostituzione o rifacimento di pavimentazioni, intonaci, rivestimenti, serramenti, inferriate o grondaie;
  • riparazione, integrazione, efficientamento o rinnovamento di impianti elettrici, igienici e idro-sanitari, di distribuzione del gas, di climatizzazione, di estrazione fumi e protezione antincendio;
  • installazione di pannelli solari, fotovoltaici e generatori microeolici, di opere per arredo da giardino, di pergolati o gazebo removibili, giochi per bambini e ricoveri per animali domestici;
  • manutenzione e gestione di impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati all'uso dell'acqua in agricoltura;
  • installazione, riparazione, sostituzione o rinnovamento di serre mobili stagionali.

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Permesso di costruire in sanatoria

Premessa doverosa: una sanatoria non è un condono. La differenza è sostanziale ed è bene chiarirla: il condono edilizio, strumento discutibile utilizzato in passato, è una legge speciale con durata limitata nel tempo che "regolarizza" situazioni di abusivismo e costruzioni effettuate contro la normativa vigente: si pensi ad esempio a quelle costruzioni realizzate in zone non edificabili o ad alto rischio idrogeologico. La sanatoria, invece, è un provvedimento amministrativo, previsto e consentito dalla normativa vigente, che serve a comunicare lavori effettuati a norma di legge ma non denunciati a suo tempo. Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria è necessario che sia soddisfatto il presupposto di "doppia conformità": i lavori effettuati, cioè, devono essere conformi sia con il Piano Regolatore vigente al momento della loro realizzazione e sia, ovviamente, con il Piano Regolatore attualmente in vigore. Inoltre, non per tutte le irregolarità si può invocare la sanatoria: ad esempio, non è concessa quando si è verificata una violazione delle normative antisismiche.  L'iter burocratico da seguire è simile a quello per ottenere un normale permesso di costruire; a differenza di questo, però, se il parere dell'amministrazione non viene comunicato entro 60 giorni dalla presentazione della richiesta, la mancata comunicazione va intesa come parere negativo. Entro i 60 giorni successivi è possibile contestare la decisione contro il silenzio-diniego. I costi per ottenere un permesso di costruire in sanatoria possono essere molto alti: oltre agli onorari dei professionisti che si occupano di redigere e presentare la pratica al Comune, le sanzioni amministrative per sanare le irregolarità vanno da 516 euro fino ad un massimo di 5.164 euro.

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