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Il diritto di prelazione: cos'è e come funziona


Il diritto di prelazione riconosce, a chi ne è titolare, una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti. Si incontra spesso nelle compravendite immobiliari, nelle successioni ereditarie o tra creditori e debitori. Può essere di natura legale o volontaria: vediamo le differenze.

Si sente parlare spesso di diritto di prelazione durante le compravendite immobiliari oppure quando ci sono di mezzo creditori e debitori; il diritto di prelazione, genericamente, da a chi ne è titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri. È un diritto applicabile in diversi ambiti e può essere di due tipi: legale o volontario. Vediamo nello specifico le varie forme e circostanze di applicazione del diritto di prelazione.

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Diritto di prelazione: la prelazione legale

Il diritto di prelazione legale è stabilito dall'ordinamento, che individua i casi e le circostanze in cui vi sono dei soggetti titolari di questo diritto; tra i diritti di prelazione legale, troviamo:

  • la prelazione agraria; quando il proprietario di un fondo vuole vendere il proprio terreno, deve notificare la proposta di vendita con lettera raccomandata, all'affittuario, se il terreno in vendita è in affitto, o a tutti i confinanti.Il confinante o l'affittuario hanno 30 giorni per esercitare il diritto di prelazione e il pagamento deve avvenire entro i 3 mesi successivi.
  • la prelazione dei creditori; se un soggetto ha più debiti verso più creditori, è possibile che alcuni di questi abbiano una posizione "preferenzile" rispetto ad altri. È il caso dei creditori che vantano un'ipoteca, un pegno o un privilegio e che hanno, quindi, il diritto di essere risarciti prima degli altri creditori.
  • la prelazione degli eredi; opera nelle successioni ereditarie ed è prevista quando uno dei coeredi decida di vendere una quota del bene andato in successione. In queste circostanze, gli altri coeredi hanno la precedenza, rispetto a soggetti terzi, nell'acquisto della quota ereditaria in vendita.
  • la prelazione dell'inquilino; se il proprietario di un immobile concesso in locazione decide di vendere, l'affittuario ha un diritto di prelazione per l'acquisto dell'immobile in cui già vive.

I titolari del diritto di prelazione possono anche rinunciare ad esercitarlo: la rinuncia deve essere fatta in forma scritta nei confronti della controparte, dichiarando di rinunciare espressamente ed irrevocabilmente al diritto di prelazione.

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Diritto di prelazione: la prelazione volontaria

Il diritto di prelazione, oltre ad essere espressamente previsto dalla legge per alcuni casi specifici, può essere anche di natura volontaria: in questo caso si parla di patto di prelazione. Può essere previsto da un apposito contratto stipulato tra le parti, oppure inserito come clausola in un contratto più ampio (ad esempio nel contratto d'affitto). Gli effetti del patto di prelazione non hanno alcuna validità nei confronti di soggetti terzi: se quindi gli accordi non vengono rispettati, il prelazionario non può rivalersi sull'acquirente, contrariamente a quanto avviene invece per il diritto di prelazione legale. Ciò che si può fare è chiedere un risarcimento dei danni al solo proprietario.

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Il mio proprietario di casa ha deciso di vendere l'appartamento, in cui vivo da anni, senza avvisarmi: può farlo?

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