Compravendita immobiliare: il contratto preliminare
Durante una compravendita immobiliare, compratore e venditore possono stipulare un contratto preliminare. Conosciuto come "compromesso", non è un passaggio obbligatorio ma serve a tutelare l'interesse principale dell'acquirente nei confronti di qualsiasi iniziativa del venditore.
Il cosiddetto "compromesso", più propriamente detto "preliminare di vendita", è un contratto con il quale compratore e venditore si impegnano reciprocamente nella compravendita di un immobile; serve, sostanzialmente, ad impegnare le parti mentre vengono predisposte le operazioni necessarie per perfezionare l'atto vero e proprio, come ad esempio la richiesta di un mutuo da parte dell'acquirente o il tempo tecnico di trovare una nuova sistemazione per il venditore. Dunque, con la firma del preliminare di vendita, le parti assumono l'obbligo giuridico di stipulare un contratto definitivo di compravendita riguardante la proprietà o un altro diritto reale di un immobile.
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Il contratto preliminare di compravendita: cos'è?
Il contratto preliminare di compravendita, e la sua trascrizione nei Registri Immobiliari, è una tutela nei confronti di qualsiasi altra iniziativa del promittente venditore, salvaguardando quindi l'interesse principale dell'acquirente, che è quello di acquisire la proprietà dell'immobile. La trascrizione del preliminare, infatti, ha effetto "prenotativo", e fa retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto di compravendita al momento della trascrizione del preliminare, vanificando, quindi, eventuali altre trascrizioni o iscrizioni successive al preliminare stesso. Inoltre, in caso di mancato adempimento del preliminare, l'acquirente, oltre a vantare il rimborso del doppio della caparra e/o di altre eventuali spese, è un creditore privilegiato rispetto ad altri su quanto ricavato dalla vendita "forzata" del bene.
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Il contratto preliminare di compravendita: è obbligatorio?
Le parti non sono obbligate a trascrivere pubblicamente presso un notaio il preliminare di vendita; possono, infatti, ricorrere ad una semplice scrittura privata, risparmiando così le spese per le imposte fisse di trascrizione. La mancata trascrizione del preliminare, tuttavia, non lascia immune l'acquirente da alcuni rischi:
- il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altri o costituire su di esso altri diritti reali di godimento;
- il venditore potrebbe iscrivere un'ipoteca sull'immobile;
- l'immobile potrebbe essere aggredito da terzi, che vantano crediti nei confronti del venditore, tramite pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali o atti di citazione.
Qualora dovesse verificarsi una delle ipotesi succitate, l'acquirente potrà solamente intraprendere una causa per risarcimento dei danni.
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Il contratto preliminare di compravendita: quali costi?
Il preliminare deve essere trascritto dal notaio nei Registri Immobiliari entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso: prima avviene la trascrizione e maggiore sarà l'effetto prenotativo rispetto all'atto definitivo. Per quanto riguarda i costi, sono:
- 200 euro di imposta fissa di trascrizione;
- 35 euro di diritti fissi di trascrizione;
Aggiungendo i costi di registrazione, che sono in ogni caso dovuti, anche senza trascrizione, si raggiungono circa 600 euro, tra imposta di Registro e imposta di Bollo. I costi per gli onorari notarili, invece, restano normalmente assorbiti a quanto dovuto per il rogito.
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