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Una recente sentenza della Cassazione, la 21775/2019, su una questione di vendita immobiliare, stimola una doppia riflessione: le responsabilità di un notaio negligente, e l’importanza della visura prima di fare una vendita.

Quando si effettua una compravendita immobiliare, uno dei documenti più importanti da acquisire è senza dubbio la visura catastale. L’importanza del documento vale in particolare per chi sta effettuando l’acquisto, in quanto consente di verificare chi sia il legittimo proprietario dell’immobile oggetto della compravendita e il notaio a l’obbligo di accertarsi che tra i documenti prodotti vi sia anche la visura.

Che cos’è e a cosa serve la visura catastale?

La visura di un immobile consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire le seguenti informazioni:

• i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
• i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili
• i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie)
• le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale
• l'elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)
• gli atti di aggiornamento catastale.

Il caso della sentenza 21775/2019: cosa dice?

Recentemente, la Corte di Cassazione si è espressa su un caso riguardante la compravendita di un complesso edilizio costituito da più unità immobiliari. Il notaio incaricato di seguire l’acquisto da parte di un privato, si era limitato a verificare soltanto l’atto di divisione del complesso edilizio, utile ad individuare le singole unità. Aveva omesso di eseguire accertamenti risalenti nel tempo che consentissero di valutare che il venditore fosse effettivamente il legittimo proprietario.

La negligenza di precedenti professionisti: cosa dice la legge?

Il motivo di questa mancata indagine, era stato imputato all’altrui negligenza. Nello specifico, altri due professionisti prima del notaio in questione avevano seguito la compravendita e il notaio aveva dato per scontato che fosse stata verificata la proprietà di tutti gli appartamenti oggetto della vendita.

Sarebbe bastato andare indietro di circa venti anni per scoprire che in realtà, colui che si professava legittimo proprietario non era mai entrato in possesso di alcun titolo valido ad accertare la proprietà dell’appartamento poi venduto all’acquirente ignaro di tutto.

Il giudizio della corte di appello

In un primo giudizio, la Corte d’Appello del Tribunale di Brescia aveva dato ragione al notaio, escludendone quindi la colpa, facendo leva proprio sulla negligenza dei precedenti professionisti i quali avevano stipulato un medesimo atto senza accorgersi della grave mancanza.

La sentenza della Corte di Cassazione

In seguito, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società acquirente, eliminando di fatto il peso che la Corte di Appello aveva dato alla negligenza altrui, ricordando che nella stipula di un contratto di compravendita, il notaio è tenuto a compiere tutte le attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti coinvolte (acquirente da una parte, venditore dall’altra). In particolare, ricorda ancora la Cassazione, tra le attività da compiere vi sono proprio le visure catastali e ipotecarie che hanno lo scopo di individuare il bene e verificarne la libertà. Un dovere che il notaio deve rispettare anche qualora la vendita avvenga attraverso una scrittura privata autenticata.

Per questo motivo la Cassazione ha stabilito che il notaio dovrà risarcire di tutte le spese sostenute dal cliente al momento dell’operazione.

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